Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienverkauf – was bedeutet das?
Wenn Sie Ihr Eigenheim verkaufen möchten, aber noch ein Kredit läuft, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung den Gewinn aus dem Immobilienverkauf verringern. Doch was bedeutet dieser Begriff genau? Warum und wann wird sie fällig oder ist es möglich, sie zu umgehen? Der folgende Ratgeber erklärt alles Wichtige rund um die Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienverkauf.
Was bedeutet Vorfälligkeitsentschädigung?
Die Entschädigung verlangen viele Banken als finanzielle Entschädigung, wenn Sie als Kreditnehmer ihren Immobilienkredit mit fester Zinsvereinbarung vorzeitig ablösen. Die Gründe für einen Immobilienverkauf sind vielfältig, beispielsweise eine Scheidung, der Tod des Partners, zunehmendes Alter oder ein berufsbedingter Umzug. Der Bank gehen durch den Immobilienverkauf und die vorzeitige Ablösung des Kredits zum Teil deutliche Zinseinnahmen verloren. Dies wird als Margenschaden bezeichnet. Dafür berechnen sie zum Ausgleich die Vorfälligkeitsentschädigung. Ermöglicht der Kreditvertrag Sondertilgungen, muss sie um die maximale Geldsumme verringert werden. Grundsätzlich müssen Darlehensnehmer der Bank bei einer verfrühten Kündigung ein berechtigtes Interesse nachweisen. Meist ist eine Sonderkündigung lediglich zulässig, wenn ein Immobilienverkauf notwendig ist. Als Grund wird beispielsweise nicht akzeptiert, wenn der Kreditnehmer den Vertrag wegen inzwischen gesunkenen Zinsen kündigen möchte.
Wann wird eine Vorfälligkeitsentschädigung bei einem Immobilienverkauf fällig?
Wichtig ist immer, dass die Bank den Kunden bei Vertragsabschluss darüber informiert hat, dass sie fällig wird. Dieser Punkt muss schriftlich vereinbart sein. Die Entschädigung kann je nach Bank, Kredithöhe und Restlaufzeit unterschiedlich hoch ausfallen. Bei einer Finanzierung mit einer Zinsfestschreibung von über zehn Jahren müssen Sie keine Entschädigung zahlen. Sie können nach dem Ablauf Ihren Kredit mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt immer nur für Kredite mit Zinsfestschreibung an. Das bedeutet, dass die Banken bei variablen Zinssätzen keinen Anspruch darauf haben.
Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung bei einem Immobilienverkauf berechnet?
Mit einem Rechner können Sie ermitteln, wie hoch die Summe ausfällt. Liegt der Nominalzins des Kredits erheblich über dem aktuellen Zinsniveau und das Darlehen läuft noch lange, ist die Vorfälligkeitsentschädigung in der Regel besonders hoch. Folgende Aspekte beeinflussen die Summe bei einem Immobilienverkauf:
- Höhe des Kredits
- Restschuld
- Restvertragslaufzeit des Kredits
- Differenz zwischen dem vereinbarten und aktuellen Zinsniveau
So berechnen Banken die Höhe immer individuell. Da sie durch die Entschädigung entgangene Gewinne kompensieren wollen, setzen sie diese zum Teil möglichst hoch an und berücksichtigen zum Beispiel etwaige Sondertilgungsrechte nicht. Prüfen Sie daher, ob die verlangte Vorfälligkeitsentschädigung angemessen ist. Kreditinstitute sind hierbei in der Nachweispflicht und müssen auf Wunsch ihre Berechnungen offenlegen. Ist sie falsch, können Sie Einspruch einlegen.
Achtung – Wann ist die Vorfälligkeitsentschädigung unzulässig?
Keine Vorfälligkeitsentschädigung müssen Sie zahlen, wenn der Kreditvertrag älter als zehn Jahre oder die Widerrufsbelehrung im Vertrag fehlerhaft ist. Dann können Sie den Kreditvertrag bei einem Immobilienverkauf kündigen, ohne die Entschädigung zu zahlen. Ein Anwalt hat entsprechende Kenntnisse in dem Bereich. Wenn die Bank den Kredit kündigt, da Sie in Verzug geraten sind, darf sie ebenso keine Entschädigung berechnen. Bei einem Immobilienverkauf können Sie diese zudem umgehen, wenn der neue Käufer des Hauses den bisherigen Kredit übernimmt. Das ursprüngliche Darlehen wird in dem Fall nicht aufgelöst, sondern von einer anderen Person weiter abbezahlt. Die Bank muss dem Wechsel bei einem Immobilienverkauf jedoch nicht immer zustimmen. Das hängt beispielsweise von der Bonität des neuen Kreditnehmers ab.
Zusammenfassung
Nach dem Erwerb eines Eigenheims läuft nicht immer alles wie geplant. Manchmal ist ein Immobilienverkauf notwendig, aber der Kredit läuft noch. Innerhalb der vertraglich vereinbarten
Zinsbindungsfrist ist es vom Kreditinstitut nicht vorgesehen, dass Sie aus dem Vertrag aussteigen. Bei einer vorzeitigen Kündigung verlangt die Bank aufgrund der entgangenen Gewinne eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn dies bei Vertragsabschluss vereinbart wurde. Bei Darlehen mit langer Laufzeit ist es lohnenswert, zehn Jahre zu warten, um sich diese Summe zu sparen. Ist die Widerrufsbelehrung fehlerhaft, ist sie ebenso unzulässig. Bei Zweifeln empfiehlt es sich, von einem Anwalt oder einer Verbraucherzentrale eine Prüfung vornehmen zu lassen.