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Eigenbedarfskündigung: Was Mieter und Vermieter wissen müssen

Das Mietrecht dient dem Ziel, Mieter vor einer willkürlichen Kündigung durch Vermieter zu schützen. Ein häufiger Kündigungsgrund, den sie nennen, ist Eigenbedarf. Der Vermieter möchte in diesem Fall die Wohnung selbst nutzen oder sie einem Familienmitglied übergeben und der Mieter soll deshalb ausziehen. Im folgenden Ratgeber erfahren Sie, welche Kündigungsgründe bei einem Eigenbedarf gerechtfertigt sind. Wie sieht es mit den Kündigungsfristen und dem Widerspruchsrecht des Mieters aus? Mieter und Vermieter erhalten nachfolgend gute Tipps.

Eigenbedarfskündigung – wann ist sie berechtigt?

Der Ärger ist für Mieter meist groß, wenn die Kündigung der Wohnung wegen Eigenbedarfs im Briefkasten liegt. Dies kommt häufiger vor, als gedacht, denn Eigenbedarf und Mietschulden sind die häufigsten Gründe, warum Vermieter Mietverträge kündigen. Doch die Voraussetzungen, die sie beachten und erfüllen müssen, sind streng. Eigenbedarf bedeutet, dass der Vermieter die Wohnung entweder für sich, beispielsweise aufgrund einer Trennung, Nachwuchses oder Jobwechsels, oder für nahe Angehörige wie Kinder, Enkel oder Eltern benötigt. Dann kann er dem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen.

Die Eigenbedarfskündigung ist zugunsten von folgenden Personen zulässig:

  • Kinder und Stiefkinder
  • Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner
  • Eltern, Schwiegereltern und Großeltern
  • Enkel
  • Geschwister
  • Nichten und Neffen
  • Haushaltshilfe
  • Pflegekraft, wenn sie beispielsweise die Mutter, die mit im Haushalt lebt, pflegt

Der Vermieter muss klar erörtern, warum er die Wohnung braucht. Bei Streitigkeiten vor Gericht wird die Sachlage überprüft. Eine Eigenbedarfskündigung ist gewöhnlich nicht rechtens, wenn weiter entfernte Verwandte oder verschwägerte Familienmitglieder wie der Cousin, Schwager oder die Tante die Wohnung benötigen. In diesem Fall müsste das Verhältnis zum Vermieter sehr eng sein. Dies muss glaubhaft dargelegt werden. Ein möglicher Grund, den der Vermieter angeben kann, ist auch, dass er eine Ersatzwohnung benötigt, da ihm selbst gekündigt wurde. Eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf ist lediglich bei unbefristeten Mietverträgen möglich. Im Mietvertrag kann das Recht zur Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen werden. Beachten Sie, dass Vermieter Mietverträge auch aufgrund von Eigenbedarf befristen können. Der Vertrag läuft in diesem Fall nach Ablauf der Frist einfach aus. Eine Kündigung ist somit nicht nötig.

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung nicht rechtens?

Eigenbedarf darf vom Vermieter nicht vorgetäuscht werden, um die Wohnung frei zu bekommen und teurer zu vermieten oder unliebsame Mieter aus dem Mietverhältnis zu entlassen. Kein Recht besteht meist, wenn die Wohnung zu Arbeitszwecken genutzt werden soll. Vor Gericht wird der Eigenbedarf auch nicht anerkannt, wenn der Vermieter im Besitz einer gleichwertigen Alternativwohnung ist oder er die Wohnung für seine Kinder oder Enkel haben möchte, die ab und an zu Besuch kommen. Geschieht dies aus regelmäßigen Betreuungsgründen, muss individuell entschieden werden. Der einfache Wunsch, die Wohnung oder Immobilie zu bewohnen, genügt nicht, um Eigenbedarf anzumelden. Eine entsprechende Kündigung muss stets auf nachvollziehbaren Fakten basieren. Wenn der Vermieter mit solchen Tricks arbeitet, kann der Mieter unter Umständen Schadenersatz fordern, denn der Vermieter braucht ein berechtigtes Interesse am Beenden eines Mietverhältnisses. Teilweise gibt es auch Kündigungssperrfristen für Eigentümer, da Mietwohnungen erst kürzlich in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden.

Wer hat das Recht, eine Wohnung aufgrund von Eigenbedarf zu kündigen?

Eigenbedarf anzumelden, diese Möglichkeit steht lediglich natürlichen Personen offen. Eine GmbH, Aktiengesellschaft und andere juristische Personen können dies nicht als Kündigungsgrund nennen. Bei Personengesellschaften muss differenziert werden. Während die OHG (Offene Handelsgesellschaft) und KG (Kommanditgesellschaft) nicht dazu berechtigt sind, wegen Eigenbedarf zu kündigen, ist es bei einer GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) zum Teil möglich. Der Vermieter kann beispielsweise wegen Eigenbedarfs kündigen, da ein Gesellschafter oder sein Angehöriger die Wohnung braucht.

Kündigung wegen Eigenbedarf – was gibt es zu beachten?

  • Die Eigenbedarfskündigung muss schriftlich erfolgen, sämtliche Mieter der Wohnung namentlich erwähnen und von allen Vermietern eigenhändig unterschrieben werden. Da Mieter den Erhalt bestreiten können, empfiehlt es sich, das Kündigungsschreiben per Einschreiben zu versenden.
  • Das Datum für die Rückgabe der Wohnung muss enthalten sein. Bei Eigenbedarf gelten ebenso die gesetzlichen Kündigungsfristen. Je nach Mietdauer können dies drei bis neun Monate sein:
  • Mietdauer weniger als fünf Jahre: drei Monate Kündigungsfrist
    • fünf bis acht Jahre: sechs Monate Kündigungsfrist
    • mehr als acht Jahre: neun Monate Kündigungsfrist
  • Zudem müssen die betroffene Person, für die ein Eigenbedarf geltend gemacht wird, und die Art des Verwandtschaftsverhältnisses, in der Kündigung angegeben sein.
  • Der Grund des Eigenbedarfs muss dem Mieter nachvollziehbar und plausibel erläutert werden. Dies ist umso wichtiger, wenn er noch weitere Wohnungen besitzt, die er nutzen könnte. Bei einem entfernten Verwandtschaftsverhältnis müssen die Umstände, aus welchen sich die Verbundenheit bzw. das besondere Verhältnis ergibt, erläutert werden.
  • Der Vermieter hat die Pflicht, den Mieter auf das gesetzliche Widerspruchsrecht hinzuweisen.
  • Der Mieter muss spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses bzw. vor dem gesetzten Auszugstermin seinen Widerspruch schriftlich erklären. Bleibt der Vermieter dabei, muss er Räumungsklage erheben, sodass das Gericht eine Entscheidung trifft.

Zusammenfassung

Wenn der Mietvertrag plötzlich wegen Eigenbedarfs gekündigt wird, ist dies für die meisten Mieter ein großer Schock. Oftmals ist die Rechtsprechung auf der Seite der Vermieter. Doch es gibt auch Fälle, in denen sich Mieter erfolgreich gegen die Eigenbedarfskündigung wehren können, denn sie ist an zahlreiche Voraussetzungen und Regeln gebunden. Der Vermieter muss nachvollziehbare Gründe haben.